집주인이 바뀌면 계약 연장이 어려워질 수도 있다는데?

우리나라 법에는 전세나 월세를 살던 세입자라면 누구나 계약을 한 번 더 연장할 수 있도록 돼 있는데요 그런데 앞으로 중간에 집주인이 바뀌면 "우리가 이 집에서 살 거예요"라고 하면 세입자의 계약 연장이 어려워질 수 있습니다.

한 예로 이런 소송이 있었는데요.

전세로 살던 세입자 A군은 계약 기간이 끝나기 6개월 전 집주인에게 "계약을 연장할 거예요"라고 통보를 했는데요 집주인은 "집이 곧 팔릴 것이기 때문에 새로운 집주인과 계약을 하라고 이야기하라"라고  말을 했는데요. 그리고 세입자는 통보한 날로부터 2주 뒤 새로운 집주인은 "여기는 저희가 살거니 간 계약이 만료되는 데로 나가주세요"라고 통보를 받았습니다. 그래서 세입자는 소송을 걸었는데 대법원은 새 집주인의 손을 들어주었습니다.

새 집주인이 언제 거절했는지가 중요하다.

세입자가 계약을 연장하려면 전세 계약이 끝나기 6개월 전에서 2개월 전까지(계약 갱신 기간) 집주인에게 통보를 해야 하는데요 이번 소송에서는 이 기간 안에 새 집주인이 세입자의 계약 기간연장 요구를 거절했기 때문에 문제가 없다고 대법원은 판단한 것입니다. 이번 일은 앞으로 집을 사고팔 때 큰 영향을 미칠 수 있을 것입니다. 

집을 사려는 사람은 더 편리!!

실거주 목적으로 집을 살 때는  세입자가 있는 집을 사는 것이 더 편해졌습니다. 지금까지는 세입자의 전세 계약이 끝나기 6개월 전에는 무조건 '이 집을 내가 가지고 있다(=소유권)'는 등기를 마쳐야 세입자의 계약 갱신을 거절할 수 있었으나 앞으로는 등기를 마치지 않아도 일단 거절하고 계약 만료 2개월 전에만 등기를 마치기만 하면 집을 사고파는 일정에 부담이 없어요

세입자라면 계약 연장할 때 확인

앞으로는 계약 갱신기간에 집주인이 집을 파는지 안 파는지 유심히 확인해야 해요. 그러다 보니 계약 갱신기간을 넘길 때까지 집주인이 바뀌지 않도록 최대한 집을 안보여주고 버티는 전략이 등장할 수도 있다는 이야기가 나오고 있습니다.

 

먼저 집주인이 바뀌어도 대항력(주택 인도+전입신고) 및 확정일자를 갖춘 상태라면 새 주인에게도 임차권을 주장할 수 있다. 쉽게 말해 집을 비워주지 않아도 된다는 소리다. 단, 이때 주의할 점이 있다. 만약 해당 부동산에 근저당권설정등기나 가압류 등기 등이 있다면 순위가 밀릴 수 있으니 반드시 확인해야 한다. 그리고 보증금 증액 한도 역시 존재하는데 지역별로 차이가 있지만 최대 5%까지만 올릴 수 있다. 물론 재계약 시점 기준으로 적용된다. 마지막으로 이사 가기 3개월 전에만 미리 통보하면 된다.

 

만약 내가 계약 기간 만료 이전에 새 집주인이 전세 보증금을 올려 받거나 하는 조건에 맞지 않아 이사비용을 줄 테니 방을 비워달라는 요구는 모두 부당한 요구이며 주택임대차보호법은 임차인에게 최소한 2년의 임대차를 보장하게 되어 있으며 임대차 조건, 기간, 보증금 등이 유지되기 때문에 집주인 바뀌어도 보증금을 더 내거나 계약 만료 전에 집을 비워줄 필요가 없습니다.

계약서 재작성 시 주의사항

- 이전에 작성한 기존 계약서는 파기하지 않아야 합니다.

- 새로 전체 보증금에 대한 임대차 계약을 작성하지 않도록 함

- 계약서를 다시 쓸 때 최초 계약 당시에는 없었던 근저당권 등이 새로 설정되어 있을 수 있으므로 등기부등본 확인 후 계약서를 작성해야 함.

 

내 집 마련을 꿈꾸는 사람들이 여전히 많다는 건 그만큼 주거 안정이 중요하다는 반증이기도 하겟죠. 아무튼 이러한 현실 덕분에 저희 같은 서민들의 주거 생활은 비교적 안정적이라는 평가를 하는데 만약 갑자기 살던 집이 경매로 넘어간다거나 집주인이 바뀌는 일이 생긴다면 어떨까? 당장 눈앞이 캄캄해질 것입니다. 보증금을 돌려받지 못할까 봐 걱정되기도 하고 이사를 가야 하는 번거로움도 생기겠죠? 그러므로 조금이라도 이런부분에 대하여 알고 가면 신중한 결정이 필요한거 같아서  글을 써봅니다.